대수선이란?

공사가 끝나고 준공을 하게 되면 실제 건물에 입주하여 생활을 하거나 업무를 보게 된다.
그러면서 일부 또는 전체를 자기가 임대를 하거나 매입을 하여 리모델링을 하거나 나름 인테리어를 하기도 하고, 하자가 발생하거나 어떤 문제가 생길 시 공사를 다시 해야 할 때가 있다.

 

건축에서는 기본적으로 신축, 증축, 개축, 재축, 이전의 행위가 있고 추가적으로 구조나 외부 형태를 수선 변경하거나 증설하는 '대수선'이라는 행위가 있는데 '대수선'이 아닐 경우에는 '수선'이라 불린다.

 

따라서 '대수선' 대한 상세개념을 알기 위해 관련 법규를 검토해 보자.

 

1. 용어정의

건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것.

 

2. 대수선 범위

아래내용 중 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것

1. 내력벽 : 증설 or 해체 그 벽면적 30제곱미터 이상 수선 or 변경
2. 기둥 : 증설 or 해체 or 3개 이상 수선 or 변경
3. 보 : 증설 or 해체 or 3개 이상 수선 or 변경
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외) : 증설 or 해체 or 3개 이상 수선 or 변경
5. 방화벽 or 방화구획을 위한 바닥 / 벽 : 증설 or 해체 or 3개 이상 수선 or 변경
6. 주계단ㆍ피난계단 or 특별피난계단 : 증설 or 해체 or 3개 이상 수선 or 변경
7. 다가구주택의 가구 간 경계벽 or 다세대주택의 세대 간 경계벽 : 증설 or 해체 or 수선 or 변경
8. 건축물 외벽 마감재료 : 증설 or 해체 or 벽면적 30제곱미터 이상 수선 or 변경

※ 참고
건축법 제52조(건축물의 마감재료 등)
② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함한다)는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다.

 

3. 대수선을 할 경우 인허가 기준

대수선은 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀, 방화벽, 계단등의 기준 이상으로 변경 시 (2. 대수선 범위 참고) 대수선에 대한 건축허가를 받아야 한다. 단, 아래와 같은 조건일 경우는 건축신고로 할 수 있다.

 

1) 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
2) 주요 구조부의 해체가 없는 등 아래조건 중 하나에 해당하는 대수선

• 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것
• 기둥을 세 개 이상 수선하는 것
• 보를 세 개 이상 수선하는 것
• 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
• 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것
• 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

※ 위 항목 중 30제곱미터 미만, 3개 미만으로 수선할 경우는 신고도 할 필요 없다.

3) 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축

• 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물
• 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축하는 건축물

예를 들어 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만이라면 신고 대상이지만 연면적이 201제곱미터 이상이라면 대수선 허가 대상이 된다.

 

 

■ 관련 법규 정리

건축법
제2조 (정의)
9. "대수선"이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

건축법 시행령
제3조의2 (대수선의 범위)
법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 삭제 <2019. 10. 22.>
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

건축법
제52조(건축물의 마감재료 등)

① 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕(반자가 없는 경우에 한정한다) 등 내부의 마감재료[제52조의4제1항의 복합자재의 경우 심재(心材)를 포함한다]는 방화에 지장이 없는 재료로 하되, 「실내공기질 관리법」 제5조 및 제6조에 따른 실내공기질 유지기준 및 권고기준을 고려하고 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다.
② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함한다)는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다.
③ 욕실, 화장실, 목욕장 등의 바닥 마감재료는 미끄럼을 방지할 수 있도록 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합하여야 한다.
④ 대통령령으로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물 외벽에 설치되는 창호(窓戶)는 방화에 지장이 없도록 인접 대지와의 이격거리를 고려하여 방화성능 등이 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합하여야 한다.

건축법
제11조(건축허가)

① 건축물을 건축하거나 대수선 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.
2. 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우

제14조(건축신고)
① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.
가. 지구단위계획구역
나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역

3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요 구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축

건축법 시행령
제11조(건축신고)

② 법 제14조제1항제4호에서 “주요 구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대수선을 말한다.

1. 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것
2. 기둥을 세 개 이상 수선하는 것
3. 보를 세 개 이상 수선하는 것
4. 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

③ 법 제14조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물
2. 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축하는 건축물

---

실내건축이란?

대지안의 공지-건축물의 이격