대지(垈地)와 건축(建築)의 개념-신축,증축,개축,재축,이전

우리가 서있는 곳이 바다가 아니라면 어디서든 대지(垈地)이며 우리가 사는 곳은 건축(建築)이 항상 존재한다.

기본적으로 대지(垈地)가 존재하는 곳에는 건축물들이 존재하는데 이러한 대지(垈地)와 건축(建築)의 정확한 개념에 알아보고자 한다.

1-1. 대지(垈地)의 정의

건축법상 "대지"는 건축법에서 정의되는 용어로써 지적법에 따라 나누어진 각 필지를 하나의 대지로 규정하고 있다. 건축법상의 "대지"는 지적법상의 "대(垈)"와는 다른 개념으로 지적법상의 지목 "대(垈)"와 관계없이 건축물을 건축할 수 있는 넓은 의미의 모든 토지를 말한다.

지적법상의 "대(垈)"는 그 중에 하나로 필지의 지목을 설정한 것으로 지적법에서 일반건축물의 건축이 가능한 좁은 의미의 토지를 말한다.

※ 大地: 땅의 한자어. 대자연의 넓고 큰 땅. 건축에서 쓰는 한자와 다르다.

1-2. 대지의 범위

① 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축 : 해당 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
2. 합병이 불가능한 경우 중 아래 항목(가~다) 해당하는 경우 : 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지.
(단, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외.)

가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域 : 지번을 부여하는 단위지역으로서 동·리 또는 이에 준하는 지역 )이 서로 다른 경우
나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우

3. 도시ㆍ군계획시설에 해당하는 건축물을 건축 시 : 해당 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 토지
4. 「주택법」에 따라 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축 시 : 주택단지 내 토지
5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 건축 시 : 허가권자가 그 건축물이 건축되는 것으로 정한 토지
6. 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우
: 그 필지가 합쳐지는 토지. (단, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외.)

② 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지

1. 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 부분의 토지
2. 농지전용허가를 받은 부분의 토지
3. 산지전용허가를 받은 부분의 토지
4. 개발행위허가를 받은 부분의 토지
5. 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우의 토지

1-3. 관련법규

건축법 시행령
제3조 대지의 범위
① 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다
1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제80조 제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지.
다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.

가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우
나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다)에 해당하는 건축물을 건축하는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 일단(一團)의 토지
4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조 제12호에 따른 주택단지
5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외한다.

② 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다. <개정 2012. 4. 10.>
1. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 경우: 그 결정ㆍ고시된 부분의 토지
2. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
3. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
4. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
5. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지

221208 건축법 시행령(대통령령)(제33023호).pdf

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2-1. 건축(建築)의 정의

건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.

2-2. 건축의 종류

1. 신축

건축물이 없는 대지 (기존 건축물해체 or 멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것
부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것 포함,
개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외.

증축과 개축, 재축이라는 건축행위 개념은 얼핏 비슷하게 느껴질 수 있지만, 기존 주택이 존재할 것을 전제한다는 점 외에는 각 건축행위가 이용되는 상황과 기준은 차이가 크다.

2. 증축

기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것
늘어나는 부분의 바닥면적 합계가 85㎡ 이하 거나, 또는 건물이 3층 이상인 경우 증축하려는 바닥면적 합계가 연면적의 1/10 이내라면 건축신고로, 그 이상이면 건축허가를 받아 증축할 수 있다.
이 기준은 개축과 재축 모두 동일하다.

3. 개축

기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외) 중 셋 이상이 포함되는 경우]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것.

즉, 기존 건물에서 기둥, 보, 내력벽, 지붕틀 중 셋 이상을 철거한 후 기존과 동일한 규모로 다시 짓는 것을 의미하는데 건축절차는 신축과 크게 다르지 않지만, 눈여겨볼 대목이 있다.

바로 개발제한구역에서의 적용이다. 개발제한구역 내에서의 신축은 건축법 외에 지자체장 허가 사항이지만, 개축은 신고만으로 건축할 수 있다. 그래서 개발제한구역 내에서는 개축을 고민하는 것이다.

4. 재축

건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것.

개축과 비슷해 보이지만, 재축의 특징은 멸실 전 해당 규모 이하라면 일부 신축 당시 옛 건축법대로 건축할 수 있다. 또한, 재해 복구 지원 차원에서 재해로 인한 멸실 시에는 2년 내에 재축하면 취득세를 면제(지방세특례제한법 제92조) 받을 수 있다.

가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것

1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」(이하 “법”이라 한다), 이 영 또는 건축조례(이하 “법령등”이라 한다)에 모두 적합할 것

다만, 재축의 이런 예외는 건축법에 한정되는데 예를 들어 주차장 면수를 확보해야 하는 문제는 별개의 주차장법의 적용을 받기에 이전 기준이 아닌 현재 기준을 따라야 한다

증축, 개축, 재축 각 행위들은 디테일한 부분에서 차이가 있어서 이들 건축행위 전에는 반드시 건축 전문가와의 논의를 거치는 것이 정확하고 안전하다.

5. 이전

건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것

2-3. 관련법규

건축법 시행령
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.
2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
3. “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
4. “재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.
가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것

1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것
2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」(이하 “법”이라 한다), 이 영 또는 건축조례(이하 “법령등”이라 한다)에 모두 적합할 것

5. “이전”이란 건축물의 주요 구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.