건축설계 인허가 프로세스란?

건축설계를 통해 집 또는 무언가를 짓기 위해서는 인허가 프로세스(절차)를 거쳐야 한다.

이에 대한 절차를 간단하게 이해하고 단계별 세부내용을 알아보기로 하자.

여기서 중요한 절차는 건축계획심의, 건축허가, 착공신고가 공사 전 중요한 절차이며,
공사 이후는 사용승인서 교부, 건축물대장작성, 등기신청 순으로 절차를 진행하면 된다.

따라서, 공사전 3가지의 주요 인허가 프로세스를 파악하여 건축물을 짓을 준비를 해보면 된다.

 

▶ 건축심의 : 건축물을 건축할 때에는 건축계획에 대한 형태·색채·스카이라인·배치 등에 대하여 건축위원회 심의를 건축인허가전에 받아야 하는 단계입니다. 이를 좀더 자세하기 알아보기 위해 클릭하셔서 확인하시기 바랍니다.
 

▶ 건축허가 :  건축물을 건축하거나 대수선을 하기 위해서는 해당 지차제의 허가를 받아야 하는 단계입니다. 이를 좀더 자세하기 알아보기 위해 클릭하셔서 확인하시기 바랍니다.
 

▶ 착공신고 :  허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주가 허가권자에게 공사계획을 신고하는 단계입니다. 이를 좀더 자세하기 알아보기 위해 클릭하셔서 확인하시기 바랍니다.

 

1. 인허가 프로세스 기본개념

 

아래 그림은 서울시에서 관리하는 인허가 예시기준이다. 
지자체별 기준이 약간씩 상이하지만 큰틀에서는 아래 개념으로 진행되니 참고하면 될 것 같다.

[건축 인허가 절차]

<출처> 서울시, 건축허가절차(건축허가절차 < 주택 < 서울특별시 (seoul.go.kr))

 

2. 인허가 프로세스 세부용어

위의 단계의 용어를 좀더 세부적으로 이해하기 위해 아래와 같이 정리해 본다.
 

1) 건축설계

건축허가 대상 건축물은 건축설계사무소로 등록한 건축사를 통하여 진행한다. (건축법, 제23조, 건축사법 제4조)

2) 건축심의

규모 및 지차체 별로 상이.(지자체 조례 검색필요)
서울시 경우 「서울특별시 건축 조례」에 따라 다중이용건축물, 시가지경관지구 및 특화경관지구 내의 건축물, 분양을 목적으로 하는 건축물로서 연면적 합계가 10만㎡ 이상이거나 21층 이상인 건축물이나, 시 또는 시가 설립 한 공사가 시행하는 건축물 등에 해당한다.
 - 16층 이상이거나 3만㎡이상인 다중이용건축물 : 자치구 건축과 → 지방자치단체 건축지도과 
 - 5천㎡이상 3만㎡미만 다중이용건축물 : 자치구 건축과

3) 건축허가신청 (사업승인/사업시행인가-명칭은 다르지만 행위는 유사하다.)

- 건축허가 명칭은 통상 일반건축물, 사업승인은 공동주택, 사업시행인가는 도시정비용으로 사용.
- 대상

21층이상 또는 10만㎡이상인 건축물 : 특별시. 광역시 건축지도과 
21층 미만 또는 10만㎡ 미만인 건축물 : 자치구 건축과
※ 건축물이 21층을 넘거나 연면적이 10만㎡ 넘는 것처럼 큰 규모의 개발사업에서는 상위관청의 허가요함.

- 절차

(1) 건축물의 건축 또는 대수선의 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 설계도서 등의 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출한다. 
(2) 허가권자는 「건축기본법」에 따른 건축규정 및 관련 법률의 준수 여부를 확인 후 최종적으로 허가 여부를 결정한다. 

※ 단, 「건축법」에서 정하는 규정에 해당하는 건축물은 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.
단, 위락시설이나 숙박시설의 용도 · 규모 · 형태가 주거환경이나 교육환경을 고려할 때 부적합하거나,
방재지구 및 자연재해위험개선지구 내에서 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용하는 등 건축계획의 내용이 부적합하다고 인정되는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 허가를 하지 않을 수 있다.

※ 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않았거나 공사에 착수를 하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소해야 함. 
건축신고의 경우에도 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력 소멸

 

3-1) 건축허가교부 (사업승인/사업시행인가 완료-명칭은 다르지만 행위는 유사하다.)

해당 시 및 지자체내 협의부서가 완료가 되면 건축허가를 승인해 준다. 이를 위해 각종공과금을 납부한다.

 

4) 착공신청서 제출 / 착공신고

공사를 착수할 때에는 건축사를 공사감리자로 선정하여야 하며 착공 전까지 착공신고서를 허가권자에게 제출한다. 이후 공사를 시작하여 목표한 준공일까지 공사를 진행.

5) 사용승인신청 / 교부

공사가 완료된 후 건축주가 허가권자에게 사용승인을 신청하면 건축허가권자는 감리자의 감리완료보고서 및 감리자의 사용검사조서 내용을 검토하여 사용승인서를 교부한다.
일반건축물의 사용승인을 위한 현장조사를 하되, 검사는 감리건축사가 업무를 대행.  
건축사 업무대행 건축물의 경우 사용승인을 위한 현장조사를 하고 검사는 특별검사원이 업무를 대행한다.
 
※ 취득세도 자진납부한다.

사용승인일로부터 30일 이내 구청 세무과에 취득세를 자진 납부한다.
기한 초과 시 가산금이 부과되니 기한이 초과되지 않도록 주의한다. 

6) 건축물대장 등재

사용승인 처리와 동시에 건축물대장 등재를 요청.(구청 지적과)

7) 건축물등기 신청

사용승인일로부터 60일 이내 법원등기소에 건축물 등기신청
기한 초과 시에는 5/100~30/100의 과태료가 부과되니 기한이 초과되지 않도록 주의

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