공사비 검증이란?

정비사업에서 가장 중요한 공사비 검증에 대해 이야기해보려 한다.

 

재개발, 재건축사업에서 공사비 검증이 의무화됨에 따라 많은 조합과 관련 이해관계자들이 관심을 가지고 공사비 검증을 진행하고 있다.

실제 공사비 검증업무를 수행하지만 정확한 개념을 이해를 필요로 하거나 상식선에서 이해를 하고자 하시는 분들을 위해 공사비 검증의 개념을 간단하게 요약하고자 한다.  

 

1. 제도의 정의

정비사업에서 공사비를 일정 비율 이상 증액하려고 하는 경우 등에 해당되면 사업시행자가 검증 기관에 의뢰하여 공사비의 적정성을 검증받도록 하는 제도

2. 제도의 목적

- 투명하고 객관적인 공사비 검증을 통한 조합원 부담금 경감
- 조합과 시공자 간의 분쟁 및 갈등 조기해소로 신속한 사업추진 가능
- 정비사업의 고질적인 비리(저가수주 후 공사비 과다증액 등) 예방

 

3. 제도의 배경 및 요건

- 「도시 및 주거환경정비법」의 개정으로 공사비 검증 의무화 실시 (2019.04.23)
    ※ 정비사업 공사비 검증 기준 제정 고시 (2019.11.18)
- 토지 등 소유자 또는 조합원의 5분의 1 이상이 검증 요청
- 공사비의 증액 규모가 5% 이상 (사업시행 계획인가 전 시공사 선정 시 10% 이상)

  ▶ 공사비 검증 완료 후, 다시 3% 이상 증가

 

4. 검증대상 (도시정비법 제29조의 2 제1항)

1) 토지등소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하는 경우
2) 공사비 증액 비율이 다음에 해당하는 경우(*당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자 물가상승률은 제외)
- 사업시행계획인가 이전 시공자 선정 : 10% 이상
- 사업시행계획인가 이후 시공자 선정 : 5% 이상
3) 공사비 검증이 완료된 이후 3% 이상 증액되는 경우(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자 물가상승률은 제외

 

※  제1항 2호에서의 당초 계약금액은 시공사 선정 이후 최초 체결한 계약금액으로 한다.
다만 2019년 10월 24일 이전에 시공사를 선정한 경우에는 2019년 10월 24일 직전 체결한 계약금액으로 한다.

5. 공사비 검증절차

증액 공사비 검증의 경우 변경 계약 체결 전 관련 자료를 첨부하여 검증을 신청

※ 공사비 검증의 주체는 조합(사업시행자)
→ 따라서 현실적으로 시공자는 공사비 증액 요청 전, 사업시행자와 일단의 협의를 완료해야 함  

6. 검증 신청에 필요한 제출서류

1) 공사비 검증 신청 공문 및 「정비사업 공사비 검증 기준」 별지 제1호 서식에 따른 신청서
2) 공사비 목록 및 사유서
3) 사업 개요 및 인허가 추진경과, 단계별 도급 계약서, 시공자 입찰 관련 서류
4) 설계도(변경 전, 후) 및 시방서, 지질 조사서 등
5) 공사비 내역서, 물량 산출서, 단가산출서, 견적서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류
6) 기타 검증에 필요한 서류 (자재설명서)
7) 검증절차 (한국부동산원)

 

7. 검증기간

- 전체 또는 증액 공사비가 1,000억 원 미만 : 접수일로부터 60일 이내
- 전체 또는 증액 공사비가 1,000억 원 이상 : 접수일로부터 75일 이내
다만, 부득이한 경우 10일 범위 내에서 1회 연장 가능

※ 서류 미비 또는 추가 자료 필요에 따른 보완 기간은 위 기간에서 제외

8. 검증내용

1. 계약서 상 공사비 관련 내용
2. 공사 물량·단가의 적정성 등
3. 각 종 보험료 등 제경비

 

9. 검증기관

- 한국감정원
- 한국토지주택공사

「한국감정원법」에 따라 설립된 한국감정원(한국부동산원) 및 「한국토지주택 공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 “검증기관”)가 수행

 

10. 법적근거

도시 및 주거 환경정비법
제29조의 2 (공사비 검증 요청 등)

① 재개발사업ㆍ재건축사업의 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 단독 또는 공동으로 정비사업을 시행하는 경우는 제외한다)는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다.

1. 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우
2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우: 100분의 10 이상
나. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우: 100분의 5 이상 3. 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우

② 제1항에 따른 공사비 검증의 방법 및 절차, 검증 수수료, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

정비사업 계약 업무 처리기준 (국토교통부고시 제2020-1182호)
제36조 (계약의 체결 및 계약사항의 관리)

① 사업시행자등은 제35조에 따라 선정된 시공자와 계약을 체결하는 경우 계약의 목적, 이행기간, 지체상금, 실비정산방법, 기타 필요한 사유 등을 기재한 계약서를 작성하여 기명날인하여야 한다.
② 사업시행자등은 제35조에 따라 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있다.
③ 사업시행자등은 제1항의 계약 체결 후 다음 각 호에 해당하게 될 경우 검증기관(공사비 검증을 수행할 기관으로서 「한국부동산원법」에 의한 한국부동산원을 말한다. 이하 같다)으로부터 공사비 검증을 요청할 수 있다.

1. 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 10% 이상, 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 5% 이상이 증액되는 경우
2. 제1호에 따라 공사비 검증이 완료된 이후 공사비가 추가로 증액되는 경우
3. 토지등소유자 10분의 1 이상이 사업시행자등에 공사비 증액 검증을 요청하는 경우
4. 그 밖에 사유로 사업시행자등이 공사비 검증을 요청하는 경우

④ 공사비 검증을 받고자 하는 사업시행자등은 검증비용을 예치하고, 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출근거, 시공방법, 자재사용서 등 공사비 변동내역 등을 검증기관에 제출하여야 한다.
⑤ 검증기관은 접수일로부터 60일 이내에 그 결과를 신청자에게 통보하여야 한다. 다만, 부득이한 경우 10일의 범위 내에서 1회 연장할 수 있으며, 서류의 보완기간은 검증기간에서 제외한다.
⑥ 검증기관은 공사비 검증의 절차, 수수료 등을 정하기 위한 규정을 마련하여 운영할 수 있다.
⑦ 사업시행자등은 공사비 검증이 완료된 경우 검증보고서를 총회에서 공개하고 공사비 증액을 의결받아야 한다.

정비사업 공사비 검증 기준(국토교통부고시 제2020-1182호)
※ 아래 첨부 참조

210101 정비사업 공사비 검증 기준(국토교통부고시)(제2020-1182호).hwp

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