도시관리계획중 첫번째 용도지역 지구, 지역에 대해 알아보자.
1. 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역의 지정 및 변경에 관한 계획
1) 정의
A. 용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미한다.
(※ 모든 건물규모 제한의 근거이다.)
용도지역을 계획할 때에는 합리적 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호 및 경관 등과의 상호 연계성을 고려하고 도시의 규모 또는 시가지의 특성을 판단하여 적절히 지정한다.
용도지역의 유형은 아래와 같으며 큰 틀에서 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4가지로 구분되고, 이 중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류된다.
| 용도지역 (국토계획법 제36조) |
용도지역의 세분 (국토계획법 시행령 제30조) |
||
| 도시지역 | 주거지역 | 전용 | 제1종 전용주거지역 |
| 제2종 전용주거지역 | |||
| 일반 | 제1종 일반주거지역 | ||
| 제2종 일반주거지역 | |||
| 제3종 일반주거지역 | |||
| 준주거지역 | |||
| 상업지역 | 중심상업지역 | ||
| 일반상업지역 | |||
| 근린상업지역 | |||
| 유통상업지역 | |||
| 공업지역 | 전용공업지역 | ||
| 일반공업지역 | |||
| 준공업지역 | |||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | ||
| 생산녹지지역 | |||
| 자연녹지지역 | |||
| 관리지역 | 보전관리지역 | - | |
| 생산관리지역 | |||
| 계획관리지역 | |||
| 농림지역 | - | ||
| 자연환경보전지역 | - | ||
B. 용도지구
용도지역에 따른 행위 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진하고 경관과 안전등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 일단의 지역을 말한다.
용도지구로 지정된 곳은 필요한 경우 지구단위계획을 수립하여 지구지정 목적에 적합하게 개발하거나 관리할 수 있다. 용도지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 아래와 같이 9개의 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분되고, 필요에 따라 동법 시행령 및 해당 지방자치단체의 조례로 더욱 세분하여 정할 수 있다.
| 용도지구 (국토계획법 제37조) |
용도지구의 세분(1) (국토계획법 시행령 제31조) |
용도지구의 세분(2) (서울 도시계획 조례) |
| 경관지구 | 자연경관지구 | |
| 시가지경관지구 | ||
| 특화경관지구 | 역사문화특화경관지구 | |
| 조망가로특화경관지구 | ||
| 수변특화경관지구 | ||
| 고도지구 | - | - |
| 방화지구 | - | - |
| 방재지구 | 시가지방재지구 | - |
| 자연방재지구 | ||
| 보호지구 | 역사문화환경보호지구 | - |
| 중요시설물보호지구 | 공용시설보호지구 | |
| 공항시설보호지구 | ||
| 중요시설보호지구 | ||
| 생태계보호지구 | - | |
| 취락지구 | 자연취락지구 | - |
| 집단취락지구 | ||
| 개발진흥지구 | 주거개발진흥지구 | - |
| 산업,유통개발진흥지구 | ||
| 관광,휴양개발진흥지구 | ||
| 복합개발 진흥지구 | ||
| 특정개발 진흥지구 | ||
| 특정용도 제한지구 | - | - |
| 복합용도지구 | - | - |
| - | - | 문화지구 |
예를 들어, 서울시는 법령에서 위임된 권한에 따라 「서울특별시 도시계획 조례」내에서 「지역문화진흥법」 에 따른 역사문화자원의 관리ㆍ보호와 문화환경 조성을 위한 문화지구를 추가하였으며, 「서울특별시 문화지구 관리 및 육성에 관한 조례」를 수립하여 문화지구의 관리 및 육성에 관하여 필요한 사항을 별도로 정하고 있다.
C. 용도구역
크게 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역의 5가지로 구분된다.
수산자원보호구역, 개발제한구역, 도시자연공원구역의 경우에는 소관 법률인 「수산자원관리법」, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 행위제한 사항을 별도로 규정하고 있다.
서울시의 경우 용도구역의 유형 중 개발제한구역만을 지정하고 있으며 현재 25개 자치구 중 19개 구에 걸쳐 서울시 행정구역 면적의 24.6%인 149.13㎢가 개발제한구역으로 지정되어 관리되고 있다.
2) 용도지역ㆍ지구제
용도지역지구제는 상위 도시계획에 부합하는 목적 및 방향으로 토지나 건축물의 이용을 유도하기 위한 수단으로써, 도시계획의 가장 근간이 되는 제도이다.
모든 토지에 대하여 토지 및 건축물 기준을 제시하는 용도지역제와, 용도지역제의 규정을 강화ㆍ완화함으로써 용도지역제를 보완하는 용도지구제로 구분된다. 용도지역ㆍ지구제의 가장 큰 단점으로 토지이용에 대한 경직성을 들 수 있는데 이를 보완하기 위해 지구단위계획 등의 계획단위개발(PUD)이 활용된다.
PUD에 대해선 아래 링크를 참고하면 된다.
PUD(계획단위개발) 란?
1. 정의 PUD는 Planned Unit Development의 약자로써 일단의 지구를 하나의 계획단위로 설정하여 지구의 특성에 맞는 설계와 개발을 추구하는 개발방식이다. 2. 유래 계획단위개발(Planned Unit Development; PUD)
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3) 수립절차
용도지역 및 용도지구는 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 대도시 시장이 결정하고, 용도구역은 해당 용도구역에 따라서 국토교통부장관, 해양수산부장관, 시ㆍ도지사, 대도시 시장이 결정한다.
용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 계획은 모두 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ 관리계획에 해당하므로 기본적으로 도시ㆍ관리계획의 수립절차를 따른다. 용도지역ㆍ용도 지구ㆍ용도구역은 각각의 기준에 따라 독립적으로 결정한다.
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