오피스텔 관련 법규와 세법 분석

오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 통상 업무기능을 하는 사무실과 주거의 기능도 겸하고 있다.

불과 1~2년 전만 해도 공동주택 대비 저렴한 가격에 투자가 가능하여 많은 이들이 관심을 보이기도 하였고, 나 또한 귀를 기울이고 있었다.

 

지금은 전반적인 부동산 시장의 하락으로 침체기를 맞고 있지만 관련 법규를 통해 업무형 오피스텔과 주거형 오피스텔의 특징과 관련 세법을 분석하여 미리미리 재테크의 지식을 쌓아두고자 한다.

 

1. 오피스텔 법규에 따른 건축기준

구분	주요내용	비고
정의	오피스텔이란 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물	준주거로 간주
건축기준	1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것 2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치. (단, 지상층 연면적 3,000㎡ 이하 건축물은 제외) 단, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우 전용출입구를 미설치 가능. 3. 사무구획별 전용면적이 120㎡ 초과시 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방 미설치. 4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 산정, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로 아래의 항목에 해당하는 공용면적을 제외, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산. 가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적 나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적	전용면적은기존 85㎡에서 개정
피난 및 설비기준	1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40m 이하가 되도록 설치할 것 2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 아래 기준에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보할 것 1) 철근콘크리트조ㆍ철골철근콘크리트조로서 두께가 10cm이상인 것 2) 무근콘크리트조 또는 석조로서 두께가 10cm(시멘트모르타르ㆍ회반죽 또는 석고플라스터의 바름두께를 포함한다)이상인 것 3) 콘크리트블록조 또는 벽돌조로서 두께가 19cm 이상인 것 4) 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 국토교통부장관이 지정하는 자 또는 한국건설기술연구원장이 실시하는 품질시험에서 그 성능이 확인된 것 5) 한국건설기술연구원장이 제27조제1항에 따라 정한 인정기준에 따라 인정하는 것
배기시설 (권고)	허가권자는 오피스텔에 설치하는 배기설비에 대하여 아래의 기준 중 전부 또는 일부를 적용할 것을 권고가능 1. 배기구는 반자 또는 반자아래 80cm이내의 높이에 설치하고, 항상 개방될 수 있는 구조로 할 것 2. 배기통 및 배기구는 외기의 기류에 의하여 배기에 지장이 생기지 아니하는 구조로 할 것 3. 배기통에는 그 최상부 및 배기구를 제외하고 개구부를 두지 말것 4. 배기통의 최상부는 직접 외기에 개방되게 하되, 빗물등을 막을 수 있는 설비를 할 것 5. 부엌에 설치하는 배기구에는 전동환기설비를 설치할 것 6. 배기통은 연기나 냄새 등이 실내로 역류하는 것을 방지할 수 있도록 아래 어느 하나에 해당하는 구조로 할 것 가. 세대 안의 배기통에 자동역류방지댐퍼(세대 안의 배기구가 열리거나 전동환기설비가 가동하는 경우 전기 또는 기계적인 힘에 의하여 자동으로 개폐되는 구조로 된 설비) 또는 이와 동일기능의 배기설비 장치를 설치할 것 나. 세대간 배기통이 서로 연결되지 아니하고 직접 외기에 개방되도록 설치할 것	의무사항 아님
층간  바닥충격음  차단  구조기준 (소음방지)	1. 정의 1) 바닥충격음 차단구조 :  아래의 바닥충격음 차단구조의 성능을 확인하여 인정한 바닥구조.  - 중량충격음(무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음) 50 데시벨 이하,  - 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음) 58 데시벨 이하 2) 표준바닥구조 : 중량충격음 및 경량충격음을 차단하기 위하여 콘크리트 슬라브, 완충재, 마감 모르타르, 바닥마감재 등으로 구성된 일체형 바닥구조. 2. 적용범위 1) 다가구주택 2) 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획승인 대상은 제외) 3) 오피스텔 4) 다중생활시설 3. 바닥구조 1)  30세대 이상의 공동주택(기숙사는 제외)·오피스텔의 세대 내 층간바닥은 바닥충격음 차단구조로 하거나 별표1에 따른 표준바닥구조(Ⅰ형식)에 적합하여야 함. 2) 30세대 미만의 공동주택(기숙사는 제외)·오피스텔, 기숙사, 다가구주택, 다중생활시설의 세대 내 층간바닥은 바닥충격음 차단구조로 하거나 별표1에 따른 표준바닥구조(Ⅱ형식)에 적합하여야 함. 3) 1)과 2)기준을 적용하지 않는 경우는 아래와 같다. ① 발코니(거주목적으로 발코니를 구조변경한 경우 제외), 현관, 세탁실, 대피공간, 벽으로 구획된 창고 ②아래층의 공간이 비거주 공간(주차장, 기계실 등)이나 지면에 면해 있는 바닥, 최상층 천정 등과 같이 윗층 또는 아래층을 거실로 사용하지 않는 공간 ③  ① 및 ②와 비슷한 공간으로서 층간소음으로 인한 피해 가능성이 적어 해당기준 적용이 불필요하다고 인정하는 부분

 

2. 업무용 VS 주거용 오피스텔 세법 비교

오피스텔도 용도에 따라 세금이 다르다. 정확하게 파악하고 용도를 정해 투자 또는 거주를 판단해 보셨으면 한다.

구분	업무용	주거용	비고
구분 기준	전입신고 불가 : 일반 임대사업자로 등록  (+세무서)	주택임대사업자로 등록시 (+세무서+시군구청) 전입신고를 하는경우 주거로 간주 미성년(초,중,고)자녀와 함께 거주시 주거로 간주
	임대로 들어갈시 임대인에게 내는 월세중 VAT포함시 해당	임대로 들어갈시 임대인에게 내는 월세중 VAT미포함시 해당
과세	건축법(업무시설) 적용하여 세금부과	주택법 적용하여 종합부동산세의 대상임  오피스텔외 다른 주택소유시 다주택자로 인정되어 처분시   양도소득세 중과
취득세	4.6% (비주택으로 분류되어 여러채 상관없음)	4.6% 이나 주거용 오피스텔 취득후 주택(아파트) 구매시 12%  : 취득순서 중요, 주택을 먼저 취득후 오피스텔 구매시    취득세 중과 면제됨	6억원 이하 주택구입시 1%
양도 소득세	기본세율(6%~45%)  - 1년 미만 : 50% - 2년 미만 : 40%	20.08.12 이후 취득한 오피스텔부터 주택처럼 취득세 중과
재산세	건물시가표준 70%, 표준세율 0.25%	공시지가 60%, 세율 0.1%~0.4%
종합 부동산세	보유주택 합산	종부세 X
주택수 포함유무	미포함	포함
	공부상 용도가 사무실이지만 실제 주택으로 사용시 주택수에 포함되어, 양도세 중과대상임  (20.08.12 날짜와 상관없음)    실제 주택으로 사용하더라도 상가분 재산세를   납부하는 오피스텔은 업무용으로 봄	20.08.12 이후 신규취득시 보유주택수 포함 : 20.07.10 이전에 계약체결하고 계약금 지급시 주택수에 미포함  : 취득세 중과적용  : 재산세 과세대상으로 주택으로 기재됨   (단, 시가표준 1억원 이하시 주택산정 제외)  : 양도세 계산시 시가표준 1억원 이하 주거용도 주택수에 포함  : 단, 기존에 취득한 업무용 오피스텔을    주거용으로 전환시 보유주택수에 포함 안함    아파트 청약, 공공임대 주택 청약시   보유주택 산정시엔 오피스텔은 주택수에 해당X
	분양권은 주택수에 미포함. (분양당시 오피스텔은 주거용 or 업무용으로 사용할지 미결정)
대출	주택보다 대출규제 약함, 보통 시세의 70%까지 대출가능

 

3. 관련법규

위 항목에 대한 관련법규를 아래와 같이 공유하니 업무에 참고 바란다. 

건축법 시행령
제3조의 5(용도별 건축물의 종류)
법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

별표 1
14. 업무시설
가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

오피스텔 건축기준
국토교통부 고시 21.11.12

제2조(오피스텔의 건축기준)
오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것
2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천 제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.
3. 사무구획별 전용면적이 120제곱미터를 초과하는 경우 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것
4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적

제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준)
오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.

1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층 외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것
2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조 제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것
②제1항에 따른 경계벽은 소리를 차단하는데 장애가 되는 부분이 없도록 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구조로 하여야 한다. 다만, 다가구주택 및 공동주택의 세대 간의 경계벽인 경우에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조에 따른다.

1. 철근콘크리트조ㆍ철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
2. 무근콘크리트조 또는 석조로서 두께가 10센티미터(시멘트모르타르ㆍ회반죽 또는 석고플라스터의 바름두께를 포함한다) 이상인 것
3. 콘크리트블록조 또는 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것
4. 제1호 내지 제3호의 것 외에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 국토교통부장관이 지정하는 자 또는 한국건설기술연구원장이 실시하는 품질시험에서 그 성능이 확인된 것
5. 한국건설기술연구원장이 제27조제1항에 따라 정한 인정기준에 따라 인정하는 것

제4조(배기시설 권고기준)
허가권자는 오피스텔에 설치하는 배기설비에 대하여 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제11조 각 호의 기준 중 전부 또는 일부를 적용할 것을 권고할 수 있다. 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제19조(경계벽 등의 구조)
①법 제49조제4항에 따라 건축물에 설치하는 경계벽은 내화구조로 하고, 지붕밑 또는 바로 위층의 바닥판까지 닿게 해야 한다.
②제1항에 따른 경계벽은 소리를 차단하는데 장애가 되는 부분이 없도록 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구조로 하여야 한다. 다만, 다가구주택 및 공동주택의 세대 간의 경계벽인 경우에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조에 따른다.

1. 철근콘크리트조ㆍ철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
2. 무근콘크리트조 또는 석조로서 두께가 10센티미터(시멘트모르타르ㆍ회반죽 또는 석고플라스터의 바름두께를 포함한다) 이상인 것
3. 콘크리트블록조 또는 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것
4. 제1호 내지 제3호의 것 외에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 국토교통부장관이 지정하는 자 또는 한국건설기술연구원장이 실시하는 품질시험에서 그 성능이 확인된 것
5. 한국건설기술연구원장이 제27조제1항에 따라 정한 인정기준에 따라 인정하는 것

③ 법 제49조제3항에 따른 가구ㆍ세대 등 간 소음방지를 위한 바닥은 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음을 말한다)과 중량충격음(무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음을 말한다)을 차단할 수 있는 구조로 하여야 한다.

주택건설기준 등에 관한 규칙
[국토교통부령 제1173호]
제11조(배기설비)

영 제44조에 따라 주택의 부엌ㆍ욕실 및 화장실에 설치하는 배기설비는 다음 각 호에 적합해야 한다.
1. 배기구는 반자 또는 반자아래 80센티미터 이내의 높이에 설치하고, 항상 개방될 수 있는 구조로 할 것
2. 배기통 및 배기구는 외기의 기류에 의하여 배기에 지장이 생기지 아니하는 구조로 할 것
3. 배기통에는 그 최상부 및 배기구를 제외하고는 개구부를 두지 아니할 것
4. 배기통의 최상부는 직접 외기에 개방되게 하되, 빗물등을 막을 수 있는 설비를 할 것
5. 부엌에 설치하는 배기구에는 전동환기설비를 설치할 것
6. 배기통은 연기나 냄새 등이 실내로 역류하는 것을 방지할 수 있도록 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구조로 할 것 가. 세대 안의 배기통에 자동역류방지댐퍼(세대 안의 배기구가 열리거나 전동환기설비가 가동하는 경우 전기 또는 기계적인 힘에 의하여 자동으로 개폐되는 구조로 된 설비를 말하며, 「산업표준화법」 제27조에 따른 단체표준에 적합한 성능을 가진 제품이어야 한다) 또는 이와 동일한 기능의 배기설비 장치를 설치할 것 나. 세대 간 배기통이 서로 연결되지 아니하고 직접 외기에 개방되도록 설치할 것

소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준
[국토교통부고시 제2018-585호, 2018. 9. 21]

제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "바닥충격음 차단구조"란 「주택법」 제41조 제1항에 따라 바닥충격음 차단구조의 성능등급을 인정하는 기관의 장이 차단구조의 성능[중량충격음(무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음을 말한다) 50 데시벨 이하, 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음을 말한다) 58 데시벨 이하]을 확인하여 인정한 바닥구조를 말한다.

2. "표준바닥구조"란 중량충격음 및 경량충격음을 차단하기 위하여 콘크리트 슬라브, 완충재, 마감 모르타르, 바닥마감재 등으로 구성된 일체형 바닥구조를 말한다.

제3조(적용범위) 이 기준은 다음 각 호의 건축물에 대하여 적용한다.
1. 「건축법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택
2. 영 별표1 제2호에 따른 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획승인 대상은 제외한다)
3. 영 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔
4. 영 별표1 제4호 거목에 따른 다중생활시설
5. 영 별표1 제15호 다목에 따른 다중생활시설 제4조(바닥구조)

① 30세대 이상의 공동주택(기숙사는 제외한다)·오피스텔의 세대 내 층간바닥은 바닥충격음 차단구조로 하거나 별표 1에 따른 표준바닥구조(Ⅰ형식)에 적합하여야 한다.
② 30세대 미만의 공동주택(기숙사는 제외한다)·오피스텔, 기숙사, 다가구주택, 다중생활시설의 세대 내 층간바닥은 바닥충격음 차단구조로 하거나 별표 1에 따른 표준바닥구조(Ⅱ형식)에 적합하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 해당하는 부분은 제1항 및 제2항의 기준을 적용하지 아니할 수 있다. 1. 발코니(거주목적으로 발코니를 구조변경한 경우 제외), 현관, 세탁실, 대피공간, 벽으로 구획된 창고
2. 아래층의 공간이 비거주 공간(주차장, 기계실 등)이나 지면에 면해 있는 바닥, 최상층 천정 등과 같이 위층 또는 아래층을 거실로 사용하지 않는 공간
3. 제1호 및 제2호와 비슷한 공간으로서 허가권자가 층간소음으로 인한 피해 가능성이 적어 이 기준 적용이 불필요하다고 인정하는 부분

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실내건축이란?

 

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