도시계획사업계획이란? - 02 도시개발사업계획

두 번째, 도시개발사업계획에 대해 알아보자.

 

1. 도시개발사업의 정의

 

도시개발사업은 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건, 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 도시개발사업의 시행을 위해서는 도시개발구역의 지정이 필요하며, 구역을 지정하려면 도시개발사업계획을 수립해야 한다.

 

1960년대부터 시작된 “경제 개발 5개년 계획”에 따라 고도의 경제성장이 지속되면서 인구와 산업이 도시에 집중되었다. 급격한 도시화로 인해 주택용지 및 공장용지 등의 수요가 급증하였으나 기존의 「도시계획법」에 의한 대지조성사업과 토지구획정리사업으로는 대지를 신속하게 공급하는 데 한계가 있었다.

 

이에 따라 「주택건설촉진법」(1971, 現「주택법」), 「택지개발촉진법」(1980), 「산업기지개발촉진법」(1973, 現「산업입지 및 개발에 관한 법률」) 등의 법률을 새로이 제정하여 주택용지 및 산업단지 등을 공급하고자 했다.

 

 

그러나 「택지개발촉진법」 등은 하나의 목적을 달성하기 위한 개별 사업법으로서 복합적인 기능 을 하는 도시를 종합적이고 체계적으로 개발하는 데에는 한계가 있었으며, 「도시계획법」에 의한 일단의 주택지조성사업, 일단의 공업용지 조성사업, 대지조성사업과 「토지구획정리사업법」(1966)에 의한 토지구획정리사업의 목적이 중복되거나 절차가 미비하여 원활한 사업시행의 어려움이 제기되었다.

 

이러한 문제를 해소하기 위해 2000년 7월 「도시계획법」의 도시개발사업부문(일단의 주택지조성 사업, 일단의 공업용지조성사업, 대지조성사업)과 「토지구획정리사업법」을 통합하여 「도시개발법」을 제정했다. 「도시개발법」의 제정으로 주택 및 산업단지뿐만 아니라 유통ㆍ관광휴양ㆍ 역사ㆍ문화 등 복합적 기능을 가지는 단지나 시가지를 조성할 수 있게 되었으며 더불어 민간이 도시개발사업에 참여할 수 있는 기회가 확대됨으로써 다양한 형태의 개발이 활성화될 수 있도록 하였다.

 

2. 도시개발구역의 지정요건

 

도시지역의 안에서 도시개발구역을 지정하고자 할 때 그 면적은 주거 및 상업지역의 경우 1만 ㎡ 이상, 공업지역의 경우 3만㎡ 이상, 자연녹지ㆍ생산녹지지역의 경우 1만㎡ 이상이어야 한다.

 

단, 자연녹지지역에 도시개발구역을 지정할 때에는 상위 계획인 광역도시계획 또는 도시기본계획에서 개발이 가능한 지역으로 계획되어 있어야 하고, 생산녹지지역은 생산녹지지역 면적이 도시개발구역 면적의 30% 이하여야 한다.

 

 

3. 도시개발구역의 지정

 

국토교통부장관ㆍ특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사ㆍ대도시의 시장(도시개발구역 지 정권자)은 상기 요건에 부합하는 지역에 도시개발구역을 지정할 수 있다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지정권자에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.

 

구청장이 서울특별시장에 도시개발구역의 지정을 요청하고자 하는 경우 주민의견청취 및 구 도시계획위원회의 자문을 거친 후 일정 요건의 서류를 갖추어 제출한다. 시장은 관계기관 협의 후 시도시계획위원회 심의를 거쳐 도시개발구역을 지정하고 이를 고시한다.

 

구청장은 관계 서류를 일반 시민에게 공람한다. 지정된 도시개발구역이 도시지역이 아닐 경우 도시지역으로 변경되며, 동시에 지구단위계획구역으로 지정된 것으로 본다. 도시개발구역 면적이 100만㎡ 이상일 경우에는 국토교통부에 구역의 지정을 신청하여야 하며 구역지정 신청 전에 공청회를 개최하여 주민 및 전문가의 의견을 들어야 한다.

 

4. 도시개발사업의 시행방법

 

도시개발사업은 토지 등의 수용 및 사용방식, 환지방식 그리고 이를 혼합한 혼용방식 중 하나의 방식으로 시행된다.

 

1) 토지 등의 수용 및 사용방식

 

주택건설에 필요한 택지 등을 집단적으로 조성 또는 공급할 필요가 있을 때 시행자에게 도시개발구역 내 토지를 수용 또는 사용권한을 부여하여 일괄적으로 시행하는 방식을 말한다.

 

행정청이 아닌 사업시행자는 토지를 2/3 이상 매입하고, 전체 토지 소유자 수의 1/2 이상 동의를 얻어야 사업시행이 가능하다. 사업시행자가 이러한 조건을 갖추면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 토지수용권이 부여된다.

 

2) 환지방식

 

사업시행 전의 토지소유권을 변화시키지 않고, 종전 토지의 위치, 지적, 이용상황, 환경 등을 고려하여 사업시행 후 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 그대로 이전시키는 방식을 말한다.

 

환지방식으로 사업을 시행할 경우 사업시행자는 환지계획을 작성하여야 하며, 새롭게 조성한 토지의 공급가격은 공인평가기관의 평가와 토지평가협의회의 심의를 받은 후 최종적으로 구청장에게 인가를 받아야 한다.

 

3) 혼용방식

아래 비교표 참고

 

사업방식	토지등의 수용 및 사용방식	환지방식	혼용방식
내용	토지를 매수 또는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용하여 시행하는 방식	구역내 토지의 소유권과 소유권 이외의 권리를 유지한 채 사업시행 후, 사업시행 전의 위치 또는 다른위치에 토지의 권리면적[사업수익 반영]을 이전하는 방식	수용방식 + 환지방식 - 구역분할 혼용방식 - 구역미분할 혼용방식
동의요건	공공시행자 : 동의요건 없음 민간사업자 : 토지면적의 2/3 소유 및 토지소유자 총수의 1/2이상 동의확보	개발계획수립, 조합인가시 : 토지면적의 2/3이상 소유자와 토지소유자 총수의 1/2이상 동의확보	구역분할 : 각각의 동의요건 충족 구역미분할 : 수용방식 준용
특징	택지개발사업 주로 사용	토지구획정리사업 주로 사용	-
장점	기반시설 확보용이 공사기간의 단축 및 대규모 개발가능 공공성 확보 및 일괄시행	사업을 이용한 용지매입 불필요 사업자 사업비 부담감소 토지소유자의 재정착 가능	-
단점	토지매입을 위한 초기비용과다 보상과정에서 민원발생우려 매수반대로 사업기간 장기화	사업성을 이유로 기반시설공급 부족 공공용지 확보 부족 지가상승 및 개발이익의 사유화 개발 전문성 부족	-

 

 

5. 도시개발사업의 시행

 

도시개발사업의 시행자는 도시개발구역 지정권자가 다음 내용 중에서 지정한다.

 

사업시행자는 지정권자에게 지구단위계획 및 사업시행에 필요한 설계도서, 자금계획, 시행기간 등을 포함하는 실시계획을 인가받아야 한다. 지정권자가 실시계획을 인가하면 이를 고시하고 시행자와 해당 구청장에게 알린다. 구청장은 관계 서류를 일반에게 공람한다.

 

1 국가, 지방자치단체

2 공공기관

3 정부출연기관

4 지방공사

5 수용ㆍ사용 방식인 경우 : 토지소유자 (국공유지를 제외한 토지면적의 2/3 이상을 소유한 자)

6 환지방식인 경우 : 조합

7 기타 요건에 부합하는 부동산개발업자, 자기/위탁관리부동산투자회사 등

 

인가된 실시계획에 포함된 도시관리계획은 이미 결정ㆍ고시된 것으로 본다.

또한 관련 기관과 의 협의가 완료된 때에는 「건축법」에 의한 건축허가, 「주택법」에 의한 사업계획승인 등 31가지 관련 법률상의 인ㆍ허가가 의제처리 된다.

 

 

6. 택지개발 vs 도시개발 vs 도시정비사업 비교

구   분	택지개발사업 (택지개발촉진법)	도시개발사업 (도시개발법)	도시정비사업 (도시 및 주거환경 정비법)
사업목적	특별법의 지위로서 주택공급을 목적으로 도시외곽의 신도시개발에 적용	다양한 용도 및 기능의 단지나 시가지 조성	주거지 정비가 목적 (재개발, 재건축등)
상위계획	주택종합계획	도시기본계획	정비기본계획
사업방식	수용방식	수용, 환지, 혼용방식중 선택	관리처분
시       행	공공사업지만 시행가능 (민간 공동시행 허용)	공공, 민간, 민관공동등 다양한 사업시행 가능	민간(조합)위주의 시행

 

7. 관련법규

「도시개발법」

제2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “도시개발구역”이란 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조와 제9조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 사용하는 용어는 이 법으로 특별히 정하는 경우 외에는 이 법에서 이를 적용한다.

제22조(토지등의 수용 또는 사용)

① 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 다만, 제11조 제1항 제5호 및 제7호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 토지 소유자의 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 그 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 동의 요건에 필요한 토지 소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.

② 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.

③ 제2항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용할 때 제5조 제1항 제14호에 따른 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조 제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 다만, 재결신청은 같은 법 제23조 제1항과 제28조 제1항에도 불구하고 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행 기간 종료일까지 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 동의절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제59조(보조 또는 융자)

 도시개발사업의 시행에 드는 비용은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 비용의 전부 또는 일부를 국고에서 보조하거나 융자할 수 있다. 다만, 시행자가 행정청이면 전부를 보조하거나 융자할 수 있다.

제60조(도시개발특별 회계의 설치 등)

① 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수(광역시에 있는 군의 군수는 제외한다)는 도시개발사업을 촉진하고 도시ㆍ군계획시설사업의 설치지원 등을 위하여 지방자치단체에 도시개발특별회계(이하 “특별회계”라 한다)를 설치할 수 있다.

② 특별회계는 다음 각 호의 재원으로 조성된다.
1. 일반회계에서 전입된 금액
2. 정부의 보조금 2의 2. 제53조의 2 제1항 제1호에 따라 개발이익 재투자를 위하여 납입된 금액
3. 제62조에 따른 도시개발채권의 발행으로 조성된 자금
4. 제70조에 따른 수익금 및 집행 잔액
5. 제85조에 따라 부과ㆍ징수된 과태료
6. 「수도권정비계획법」 제16조에 따라 시ㆍ도에 귀속되는 과밀부담금 중 해당 시ㆍ도의 조례로 정하는 비율의 금액
7. 「개발이익환수에 관한 법률」 제4조 제1항에 따라 지방자치단체에 귀속되는 개발부담금 중 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율의 금액
8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제65조 제8항에 따른 수익금
9. 「지방세법」 제112조(같은 조 제1항 제1호는 제외한다)에 따라 부과ㆍ징수되는 재산세의 징수액 중 대통령령으로 정하는 비율의 금액
10. 차입금
11. 해당 특별회계자금의 융자회수금ㆍ이자수입금 및 그 밖의 수익금

③ 국가나 지방자치단체등이 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하는 경우에는 회계의 구분을 위하여 사업별로 특별회계를 설치하여야 한다.


「도시개발법 시행령」

제2조(도시개발구역의 지정대상지역 및 규모)

① 「도시개발법」(이하 “법”이라 한다) 제3조에 따라 도시개발구역으로 지정할 수 있는 대상 지역 및 규모는 다음과 같다.

1. 도시지역
가. 주거지역 및 상업지역: 1만 제곱미터 이상
나. 공업지역: 3만 제곱미터 이상
다. 자연녹지지역: 1만 제곱미터 이상
라. 생산녹지지역(생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 100분의 30 이하인 경우만 해당된다): 1만 제곱미터 이상

2. 도시지역 외의 지역
: 30만 제곱미터 이상. 다만, 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 다음 요건을 모두 갖춘 경우에는 10만 제곱미터 이상으로 한다.

가. 도시개발구역에 초등학교용지를 확보(도시개발구역 내 또는 도시개발구역으로부터 통학이 가능한 거리에 학생을 수용할 수 있는 초등학교가 있는 경우를 포함한다)하여 관할 교육청과 협의한 경우
나. 도시개발구역에서 「도로법」 제12조부터 제15조까지의 규정에 해당하는 도로 또는 국토교통부령으로 정하는 도로와 연결되거나 4차로 이상의 도로를 설치하는 경우

② 자연녹지지역, 생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우에는 광역도시계획 또는 도시ㆍ군기본계획에 의하여 개발이 가능한 지역에서만 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 지정하여야 한다.
다만, 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획이 수립되지 아니한 지역인 경우에는 자연녹지지역 및 계획관리지역에서만 도시개발구역을 지정할 수 있다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 법 제3조에 따라 도시개발구역을 지정하는 자(이하 “지정권자”라 한다)가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역에 대하여는 제1항 및 제2항에 따른 제한을 적용하지 아니한다. 
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조 제1항에 따른 취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된 지역
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역으로 지정된 지역
3. 국토교통부장관이 국가균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하려는 지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제4호에 따른 자연환경보전지역은 제외한다)

④ 도시개발구역으로 지정하려는 지역이 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 도시개발구역을 지정하여야 한다.

⑤ 같은 목적으로 여러 차례에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 이미 개발한 지역과 붙어 있는 지역을 개발하는 경우에 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 도시개발구역을 지정하여야 한다.

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도시계획사업계획이란? - 03 재정비촉진계획

도시계획사업계획이란? - 01 택지개발사업계획